Pajak Properti 2026: Panduan Lengkap Saat Membeli, Memiliki, Menyewakan, Mewariskan, dan Menjual
Ringkasan Singkat
- Pajak properti tidak hanya dibayar sekali saat membeli. Ada pajak di setiap tahap: saat membeli, selama memiliki, saat menyewakan, saat mewariskan, dan saat menjual.
- Saat membeli, pembeli membayar BPHTB 5% (setelah dikurangi batas bebas pajak daerah), ditambah PPN kalau membeli rumah baru dari developer. Penjual membayar PPh final 2,5%.
- Selama memiliki, ada PBB setiap tahun. Di Jakarta, rumah tapak dengan NJOP sampai Rp2 miliar bisa dibebaskan PBB-nya pada 2026, dengan syarat tertentu.
- Saat menyewakan, pemilik dikenai PPh final 10% dari nilai sewa kotor.
- Saat mewariskan, tidak ada PPh kalau ahli waris mengurus Surat Keterangan Bebas (SKB). BPHTB tetap dibayar.
Peta Pajak Properti: Satu Tabel untuk Semua Tahap
| Tahap | Pajak | Dibayar oleh | Tarif | Jenis pajak |
|---|---|---|---|---|
| Membeli | BPHTB | Pembeli | 5% × (harga − NPOPTKP) | Pajak daerah |
| Membeli rumah baru dari developer | PPN | Pembeli (dipungut developer) | Efektif 11% | Pajak pusat |
| Membeli / menjual | PPh final pengalihan hak | Penjual | 2,5% dari harga jual | Pajak pusat |
| Memiliki | PBB-P2 | Pemilik | Ditetapkan tiap daerah | Pajak daerah |
| Menyewakan | PPh final sewa | Pemilik (dipotong penyewa badan, atau disetor sendiri) | 10% dari nilai sewa kotor | Pajak pusat |
| Mewariskan | PPh final | Tidak dibayar kalau ada SKB | Rp0 dengan SKB | Pajak pusat |
| Mewariskan | BPHTB waris | Ahli waris | 5% × (nilai − NPOPTKP waris) | Pajak daerah |
Pajak pusat diurus Direktorat Jenderal Pajak (DJP). Pajak daerah diurus Bapenda (Badan Pendapatan Daerah) di kota atau kabupaten tempat properti berada. Karena itu, angka pajak daerah seperti NPOPTKP dan keringanan PBB bisa berbeda antara Jakarta, Tangerang, dan daerah lain.
Tahap 1: Saat Membeli
BPHTB: pajak terbesar yang dibayar pembeli
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dibayar pembeli saat memperoleh rumah atau tanah. Rumusnya:
BPHTB = 5% × (harga transaksi − NPOPTKP)
NPOPTKP adalah batas nilai yang tidak dikenai pajak, dan besarnya ditetapkan masing-masing daerah. Di DKI Jakarta, NPOPTKP untuk jual beli sebesar Rp250 juta. Untuk rumah Rp3 miliar di Jakarta, BPHTB-nya sekitar Rp137,5 juta.
Cara menghitungnya langkah demi langkah ada di Cara Menghitung BPHTB: Rumus dan Contoh Perhitungan Lengkap.
PPN: hanya untuk rumah baru dari developer
PPN dikenakan kalau Anda membeli dari penjual berstatus Pengusaha Kena Pajak, umumnya developer. Rumah second yang dibeli dari perorangan tidak dikenai PPN.
Sepanjang 2026, pemerintah menanggung PPN untuk bagian harga sampai Rp2 miliar, pada rumah tapak atau apartemen baru seharga paling tinggi Rp5 miliar yang diserahterimakan tahun ini. Syarat lengkapnya ada di PPN DTP 100% Rumah Komersial 2026, dan cara mengecek apakah unit memenuhi syarat ada di Cara Cek Legalitas SiKumbang dan BP Tapera untuk Manfaat PPN DTP.
Untuk ruko dan kantor, aturannya berbeda dan tidak mendapat insentif yang sama. Penjelasannya ada di PPN dan Pajak Properti Komersial: Kenapa Aturannya Berbeda dari Rumah Tinggal.
Contoh hitungan tim Fast Up: rumah Rp3 miliar di Jakarta
| Rumah second dari perorangan | Rumah baru dari developer (dengan insentif PPN 2026) | |
|---|---|---|
| BPHTB (pembeli) | Rp137.500.000 | Rp137.500.000 |
| PPN (pembeli) | Rp0 | Rp110.000.000 |
| Total pajak pembeli | Rp137.500.000 | Rp247.500.000 |
| PPh final 2,5% (penjual) | Rp75.000.000 | Dibayar developer |
Di luar pajak, masih ada honor PPAT dan biaya proses lain. Rinciannya ada di Biaya Notaris Jual Beli Rumah 2026.
Tahap 2: Selama Memiliki
PBB: pajak tahunan
Setiap pemilik tanah dan bangunan membayar PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan) setiap tahun. PBB adalah pajak daerah, jadi besar dan keringanannya ditetapkan oleh pemerintah daerah. Tagihannya tertulis di SPPT PBB yang terbit setiap tahun.
Pembebasan PBB Jakarta 2026
Pemprov DKI Jakarta melanjutkan pembebasan PBB-P2 100% untuk tahun pajak 2026, dengan syarat:
- Rumah tapak dengan NJOP paling tinggi Rp2 miliar, atau rumah susun dengan NJOP paling tinggi Rp650 juta.
- Pemiliknya wajib pajak orang pribadi.
- Luas objek paling besar 1.000 m².
- SPPT yang dimohonkan pembebasan belum dilunasi.
Untuk rumah di Tangerang dan daerah lain, cek kebijakan keringanan PBB di Bapenda setempat.
Jangan lupa: properti dilaporkan di SPT Tahunan
Rumah, apartemen, dan tanah yang Anda miliki termasuk harta yang dilaporkan di SPT Tahunan pribadi. Ini bukan pajak tambahan, tapi kewajiban pelaporan. Data harta yang rapi juga memudahkan saat properti dijual atau diwariskan nanti.
Tahap 3: Saat Menyewakan
PPh final 10% dari nilai sewa kotor
Penghasilan dari menyewakan rumah, apartemen, ruko, atau gudang dikenai PPh final sebesar 10% dari nilai sewa kotor (bruto), sesuai PP Nomor 34 Tahun 2017. Yang dihitung bukan hanya uang sewa, tapi juga biaya lain yang dibayar penyewa seperti service charge, biaya pemeliharaan, dan biaya keamanan.
Siapa yang menyetor?
- Kalau penyewanya badan usaha (misalnya PT yang menyewa ruko untuk kantor): penyewa yang memotong 10% dari pembayaran sewa, lalu menyetorkan dan melaporkannya.
- Kalau penyewanya perorangan: pemilik yang menyetor sendiri. Menurut penjelasan DJP, penyetorannya dilakukan lewat menu e-Bupot di Coretax DJP, pada fitur penyetoran sendiri.
Contoh hitungan tim Fast Up
Rumah seharga Rp3 miliar disewakan Rp120 juta per tahun.
– PPh final 10%: Rp12 juta.
– Yield kotor sebelum pajak: Rp120 juta ÷ Rp3 miliar = 4,0%.
– Yield setelah PPh: Rp108 juta ÷ Rp3 miliar = 3,6%, belum dikurangi biaya perawatan dan masa kosong.
Artinya, saat menghitung hasil sewa, selalu kurangi 10% dulu, karena pajak ini dihitung dari nilai kotor dan tidak bisa dikurangi biaya perawatan. Cara menghitung yield lengkapnya ada di Cara Menghitung Yield Sewa Properti, dan klausul pajak dalam kontrak sewa dibahas di Panduan Kontrak Sewa Ruko dan Gudang.
Tahap 4: Saat Mewariskan atau Menerima Warisan
Tidak ada PPh atas warisan, dengan syarat SKB
DJP menegaskan bahwa warisan bukan objek Pajak Penghasilan. Pengalihan tanah dan bangunan karena warisan dikecualikan dari PPh. Tapi pengecualian ini tidak otomatis. Ahli waris perlu mengajukan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh ke Kantor Pelayanan Pajak, secara tertulis atau lewat Coretax DJP.
Tanpa SKB, PPAT dan BPN tidak dapat melanjutkan proses balik nama sebelum PPh final dilunasi. Jadi SKB adalah dokumen kunci.
BPHTB tetap dibayar
Yang sering membuat kaget: BPHTB tetap dibayar ahli waris. BPHTB adalah pajak daerah, terpisah dari PPh. Bedanya, untuk warisan batas bebas pajaknya (NPOPTKP) lebih besar dibanding jual beli biasa. Besarnya ditetapkan masing-masing daerah.
Proses balik nama rumah warisan dibahas lengkap di Warisan Properti: Bagaimana Proses Balik Nama Rumah Warisan di Indonesia?.
Tahap 5: Saat Menjual
PPh final 2,5% dibayar penjual
Penjual membayar PPh final sebesar 2,5% dari harga jual, sesuai PP Nomor 34 Tahun 2016. Pajak ini harus lunas sebelum AJB ditandatangani.
Contoh hitungan tim Fast Up: rumah dijual Rp4 miliar, PPh final-nya Rp100 juta. Angka ini sering terlupa saat penjual menghitung berapa dana bersih yang akan diterima.
Selain PPh, penjual juga perlu menghitung biaya lain di sisi penjual, misalnya pelunasan sisa KPR kalau ada. Rinciannya ada di Checklist Lengkap Menjual Properti: Biaya Apa Saja yang Ditanggung Penjual?.
Pembeli membayar BPHTB
Di sisi lain, pembeli membayar BPHTB seperti dijelaskan di Tahap 1. Pembagian ini perlu disepakati jelas sejak awal, supaya tidak ada salah paham di hari AJB.
Pajak Mana yang Perlu Anda Perhatikan? Sesuai Posisi Anda
Tidak semua pembaca perlu memahami semua pajak sekaligus. Berikut ringkasan berdasarkan posisi Anda:
Kalau Anda membeli rumah pertama:
fokus pada BPHTB, dan PPN kalau membeli rumah baru dari developer. Cek juga apakah Anda memenuhi syarat potongan BPHTB rumah pertama atau insentif PPN 2026. Setelah serah terima, catat jatuh tempo PBB dan cek apakah rumah Anda masuk kriteria pembebasan PBB.
Kalau Anda investor yang menyewakan properti:
selain pajak saat membeli, perhitungkan PPh final 10% atas setiap pembayaran sewa, plus PBB tahunan. Hitung yield sewa setelah pajak, bukan sebelum pajak, supaya ekspektasi Anda realistis.
Kalau Anda akan menjual properti:
siapkan dana untuk PPh final 2,5% dari harga jual, yang harus lunas sebelum AJB. Pastikan juga PBB tahun-tahun sebelumnya sudah lunas, karena biasanya diminta saat proses jual beli.
Kalau Anda menerima rumah warisan:
urus SKB PPh lebih dulu di kantor pajak, lalu siapkan dana untuk BPHTB waris. Kalau rumah warisan nanti akan dijual, ingat bahwa penjualan itu adalah transaksi baru, sehingga PPh final 2,5% kembali berlaku saat itu.
Contoh: Perjalanan Pajak Satu Rumah dari Beli sampai Jual
Supaya gambarannya utuh, berikut contoh hitungan tim Fast Up untuk satu rumah second di Jakarta, dibeli dari perorangan, disewakan 5 tahun, lalu dijual.
| Tahap | Keterangan | Pajak |
|---|---|---|
| Membeli | Harga Rp3 miliar, BPHTB 5% × (Rp3 miliar − Rp250 juta) | Rp137.500.000 |
| Menyewakan | Sewa Rp120 juta per tahun, PPh final 10% selama 5 tahun | Rp60.000.000 |
| Menjual | Harga Rp4 miliar, PPh final 2,5% | Rp100.000.000 |
| Total | Di luar PBB tahunan | Rp297.500.000 |
Dari contoh ini terlihat bahwa pajak muncul di setiap tahap, bukan hanya saat membeli. Karena itu, saat menghitung untung atau rugi sebuah properti, masukkan semua pajak ini sejak awal, ditambah PBB tahunan sesuai SPPT dan biaya perawatan.
Angka di atas memakai aturan 2026. Kalau rumah dibeli baru dari developer, tambahkan PPN pada tahap membeli. Kalau rumah tidak dijual tetapi diwariskan, PPh bisa dibebaskan dengan SKB, tetapi ahli waris tetap membayar BPHTB saat balik nama. Hitungan seperti ini sebaiknya dibuat sebelum membeli, bukan saat akan menjual.
Kalender Pajak Properti: Kapan Harus Dibayar?
| Pajak | Kapan dibayar |
|---|---|
| BPHTB | Sebelum AJB ditandatangani |
| PPh final pengalihan hak | Sebelum AJB ditandatangani |
| PPN rumah baru | Mengikuti jadwal pembayaran ke developer |
| PBB-P2 | Setiap tahun, sesuai jatuh tempo di SPPT |
| PPh final sewa | Saat sewa dibayar (dipotong penyewa badan, atau disetor sendiri oleh pemilik) |
| SKB PPh waris | Diurus sebelum proses balik nama warisan |
| Pelaporan harta | Setiap tahun di SPT Tahunan |
Lima Kesalahan yang Sering Terjadi
- Mengira pajak hanya dibayar saat membeli. Padahal ada PBB setiap tahun, dan pajak sewa kalau properti disewakan.
- Lupa memperhitungkan PPN saat membeli rumah baru. Selisihnya bisa ratusan juta rupiah, apalagi untuk rumah di atas Rp2 miliar.
- Menghitung yield sewa tanpa memotong PPh 10%. Hasil yang terlihat 4% bisa menjadi 3,6% setelah pajak.
- Mengira warisan bebas semua pajak. PPh memang bisa dibebaskan dengan SKB, tapi BPHTB tetap dibayar.
- Membayar PBB tepat waktu tapi tidak mengecek keringanan. Di Jakarta, banyak rumah dengan NJOP sampai Rp2 miliar bisa dibebaskan PBB-nya.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Pajak apa saja yang dibayar saat membeli rumah?
Pembeli membayar BPHTB sebesar 5% dari harga setelah dikurangi NPOPTKP daerah. Kalau membeli rumah baru dari developer, ada juga PPN. Penjual membayar PPh final 2,5%.
Apakah menyewakan rumah kena pajak?
Ya. Penghasilan sewa dikenai PPh final 10% dari nilai sewa kotor, termasuk service charge dan biaya lain yang dibayar penyewa.
Apakah rumah warisan kena pajak?
Warisan bukan objek PPh, dan ahli waris bisa mengajukan SKB untuk bebas PPh final. Tapi BPHTB tetap dibayar, dengan batas bebas pajak yang lebih besar dibanding jual beli.
Apakah PBB di Jakarta gratis pada 2026?
Pemprov DKI membebaskan PBB-P2 100% untuk rumah tapak dengan NJOP sampai Rp2 miliar atau rumah susun dengan NJOP sampai Rp650 juta, milik wajib pajak orang pribadi, dengan luas sampai 1.000 m².
Siapa yang membayar PPh saat jual beli rumah?
Penjual, sebesar 2,5% dari harga jual. Pajak ini harus lunas sebelum AJB.
Apakah rumah second kena PPN?
Tidak, kalau dibeli dari perorangan. PPN hanya berlaku untuk pembelian dari Pengusaha Kena Pajak, umumnya developer.
Mana yang Sudah Pasti, Mana yang Perlu Dicek Ulang
| Informasi | Status |
|---|---|
| BPHTB 5%, NPOPTKP DKI Jakarta Rp250 juta | ✅ Aturan pajak daerah DKI Jakarta |
| PPN DTP 2026 untuk bagian harga sampai Rp2 miliar, rumah maksimal Rp5 miliar | ✅ PMK Nomor 90 Tahun 2025 |
| PPh final pengalihan hak 2,5% | ✅ PP Nomor 34 Tahun 2016 |
| PPh final sewa 10% dari nilai bruto, termasuk service charge | ✅ PP Nomor 34 Tahun 2017 |
| Penyetoran sendiri PPh sewa antar orang pribadi lewat Coretax | ✅ Penjelasan Kring Pajak DJP (April 2026) |
| Pembebasan PBB-P2 Jakarta 2026 dan syaratnya | ✅ Pemprov DKI Jakarta |
| Warisan bukan objek PPh, dengan SKB; BPHTB tetap berlaku | ✅ DJP (PMK Nomor 81 Tahun 2024) |
| NPOPTKP waris dan keringanan PBB di luar Jakarta | ⚠️ Berbeda per daerah, cek ke Bapenda setempat |
| Semua contoh hitungan | ⚠️ Ilustrasi tim Fast Up dengan tarif resmi |
Butuh Bantuan Menghitung Pajak untuk Properti Anda?
Setiap transaksi punya hitungan pajak yang berbeda, tergantung lokasi, harga, dan jenis properti. Tim Fast Up membantu Anda:
- Menghitung total pajak dan biaya sebelum membeli atau menjual.
- Membandingkan hasil sewa bersih setelah pajak.
- Mendampingi proses di PPAT, dari pembayaran pajak sampai balik nama.
Kalau sudah mau ngobrol lebih detail, hubungi tim Fast Up Official lewat WhatsApp 0822-2726-2288. Dengan Fast Up, miliki hunian idamanmu.
Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan nasihat pajak. Tarif dan kebijakan pajak dapat berubah. Konsultasikan kasus Anda dengan PPAT atau konsultan pajak.
